คำนวณค่าโอนที่ดิน / ค่าใช้จ่ายวันโอน

เพราะเป็นคนละกฎหมาย ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน ซึ่งผูกกับราคาประเมินทุนทรัพย์อย่างเดียว ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์เป็นภาษีของ กรมสรรพากร ซึ่งคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อันไหนสูงกว่า แจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินจึงไม่ได้ทำให้ภาษีลดลง เพราะกฎหมายจะหยิบราคาประเมินมาใช้แทน

ไม่ต้อง ทั้งสองอย่างไม่เก็บซ้อนกัน ถ้าเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขจึงเสียอากรแสตมป์แทนในอัตราทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท เสียอากร 1 บาท (ประมาณ 0.5%) หน้านี้จึงแสดงเพียงก้อนเดียวตามผลของเงื่อนไขที่คุณเลือก ไม่บวกทั้งสองก้อนพร้อมกัน

ไม่เสมอ พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 มาตรา 4 (6) มีข้อยกเว้นหลายกรณี ที่คนทั่วไปเจอบ่อยที่สุดคือ ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญและผู้ขายมีชื่ออยู่ใน ทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่าหนึ่งปี กับกรณีได้มาโดยทางมรดก นอกจากนี้ยังมีกรณีถูกเวนคืน และการโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน หน้านี้มีช่องให้ระบุสองกรณีแรก (ช่อง “ได้อสังหาริมทรัพย์นี้มาโดย” และช่องติ๊กทะเบียนบ้าน 1 ปี) ส่วนกรณีอื่นให้สอบถามสำนักงานที่ดินก่อน

เพราะมันเป็นข้อเท็จจริงเดียวกับ “จำนวนปีที่ถือครอง” ที่คุณกรอกไว้แล้ว การมีสองช่องที่พูดเรื่องเดียวกันทำให้ฟอร์มขัดกันเองได้ เช่นกรอกว่าถือครอง 2 ปี แต่ไม่ได้ติ๊กช่อง “ขายภายใน 5 ปี” แล้วระบบไปเชื่อช่องติ๊ก ผลที่ออกมาจะไม่เก็บ ภาษีธุรกิจเฉพาะทั้งก้อน ซึ่งทำให้ยอดที่ต้องเตรียมไปวันโอนต่ำกว่าความจริงหลักแสน หน้านี้จึงอนุมานจากจำนวนปีช่องเดียว โดยใช้กฎว่าเศษของปีนับเป็นหนึ่งปี ถือครองไม่เกิน 5 ปีคือเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้าไม่เข้าข้อยกเว้น) และเมื่อคุณกรอกเลขที่อยู่ติดเส้น 5 หรือ 6 ปี ระบบจะขึ้นข้อความให้ทานวันที่จริงอีกครั้ง

เพราะการยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรกมาจากพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 470) พ.ศ. 2551 ซึ่งยกเว้นให้เฉพาะเงินได้สุทธิที่คำนวณภาษีตามมาตรา 48(1) แห่งประมวลรัษฎากร ส่วนการขายอสังหาริมทรัพย์คำนวณตามมาตรา 48(4) ซึ่งเป็นคนละวงเล็บและไม่ได้ถูกยกเว้นไว้ ขั้นแรกของภาษีก้อนนี้จึงเริ่มเสีย 5% ตั้งแต่บาทแรกจนถึง 300,000 บาท นี่คือจุดที่เครื่องคำนวณทั่วไปคิดผิดบ่อยที่สุดและทำให้ยอดต่ำกว่าความจริงหลักหมื่น

หน้านี้ไม่ฝังอัตราลดไว้โดยตั้งใจ เพราะมาตรการแบบนี้ออกเป็นรอบตามมติคณะรัฐมนตรี มีวันสิ้นสุด และแต่ละรอบกำหนดเพดานราคากับประเภททรัพย์ไม่เหมือนกัน ถ้าฝังเลขไว้แล้วมาตรการหมดอายุ หน้าเว็บจะยังตอบเลขเดิมโดยที่ไม่มีอะไรพัง ให้โทรถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ว่ามาตรการที่บังคับใช้ ณ วันโอนคืออะไร แล้วนำอัตรานั้นมาใส่ในช่อง อัตราค่าธรรมเนียมโอน เพื่อดูยอดที่แท้จริง